O síndico possui deveres e poderes de fiscalização e administração, devendo cumprir e fazer cumprir as normas. Por conseguinte, o cargo de síndico representa o órgão executivo do condomínio ao qual incumbe a administração-geral da edificação, a polícia interna do condomínio, o cumprimento das disposições legais, convencionais e regulamentares, bem como a administração orçamentária e financeira da coletividade condominial.
Desse modo, ele não pode atuar de maneira subjetiva, agindo com base em achismos ou convicções pessoais, porém deve, de modo diverso, agir em consonância e com respaldo da Lei, da Convenção Condominial e do Regimento Interno.
Logo, não pode conceder privilégios aos “amigos”, tendo em vista que, em regra, não lhe é permitido tomar decisões sem a anuência dos condôminos, sob pena de responder pessoalmente pelas suas condutas.
No entanto, ao ocupar tal cargo, esse administrador ainda passa a ter dois tipos de responsabilidades, a civil e a criminal. Regida pelo item II do artigo 1.348 do Código Civil, essas designações estabelecem que o síndico, ao ser eleito, também se torne o representante oficial do condomínio, de forma ativa ou passiva.
Para desempenhar esse papel, ele deve ter atitudes e promover atos que contribuam para a defesa do patrimônio, dos direitos e dos interesses do condomínio e dos condôminos.
Caso este profissional não execute as suas funções e obrigações de forma apropriada ou cause algum dano à administração do condomínio, ele poderá ser responsabilizado civil e criminalmente, ou seja, nas situações em que as falhas ou descuidos do síndico acabam ocasionando problemas e perdas aos moradores de um edifício ou mesmo a terceiros, ele poderá ser punido judicialmente ou penalmente, dependendo da gravidade.
A responsabilidade civil se divide em dois tipos, a subjetiva, em que é necessária a comprovação da culpa do síndico para que seja estabelecida uma indenização, e a objetiva.
Nesta última, independentemente de quem for a culpa, fica a cargo do síndico fazer a indenização. Já a responsabilidade criminal se faz presente quando o síndico pratica uma contravenção, como por exemplo, comete crimes contra a honra ou faz a apropriação indébita de recursos financeiros.
Dentre as principais ações dos síndicos que podem levar a abertura de um processo civil ou criminal estão a falta de manutenção adequada da edificação, o descumprimento de leis trabalhistas, a realização de obras sem autorização firmada em assembleia, o negligenciamento da cobrança de condôminos inadimplentes e a exposição dos nomes destas pessoas, o uso e posse indevida de fundos do condomínio e de verbas previdenciárias de funcionários, dentre outras.
Para prevenir situações que induzam a responsabilização civil ou criminal, o indicado é que o síndico coloque em prática uma série de deveres salutares, como por exemplo, a prestação de contas.
Também é interessante que ele trabalhe com o auxílio do Conselho Fiscal para conferir mensalmente a contabilidade do condomínio, manter os tributos e os pagamentos em dia, inclusive os que correspondem aos direitos dos trabalhadores.
Em caso de obras no condomínio, o administrador deve exigir da empresa ou prestador de serviço responsável o uso de equipamentos de proteção individual, contratar seguros contra acidentes e de vida para os funcionários envolvidos na construção e ainda informar os moradores sobre as áreas que não podem acessar.
Por fim, acreditamos que ao seguir todas estas recomendações e sustentar uma postura paciente, compreensiva, prestativa e solidária, um síndico poderá desempenhar uma atuação tranquila e muito eficiente.
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